记者 耿倩 胡金华 上海报道
6月16日，首批四只公募REITs扩募项目正式上市，标志着公募REITs扩募机制全面落地。沪深交易所表示，首批四单基础设施公募REITs扩募项目，募资规模合计超过50亿元，我国公募REITs市场正式形成首发与扩募双轮驱动的发展新格局。
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“扩募可以加大市场供给，健全正向激励机制，形成优胜劣汰的市场化机制，真正实现盘活存量资产，形成投融资的良性循环。扩募的完成是我国公募REITs市场迈向快速发展的重大标志。”中证鹏元研发部研究员吴进辉接受《》记者采访时感叹道。
值得注意的是，在首批扩募项目落地之际，我国基础设施公募REITs迎来了上市两周年。据了解，我国基础设施公募试点从2020年4月扬帆起航，首批9只公募REITs同时于2021年6月21日上市。截至目前，基础设施REITs试点发展已满3年，沪深交易所上市运行即满2年。两年来，公募REITs各项工作平稳有序推进，已经形成了一定规模效应和示范效应，并进入常态化发行新阶段。
发行规模超900亿元，市值迈向千亿大关
事实上，2021年6月首批公募REITs上市以来，我国REITs在政策支持、发行规模、资产类型上都取得了显著成绩。
政策层面，监管机构不断优化公募REITs顶层设计，初步建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等在内的政策体系，推动REITs市场健康发展。“我国公募REITs已经形成了以‘958号文+236号文’为核心的政策体系及交易所配套措施，不断优化和审核流程，加快申报效率。”吴进辉称。
一级市场发行规模方面，公募REITs的发行数量和规模呈现逐年增长态势。吴进辉表示，截至目前，全市场共上市27只公募REITs，募集资金规模达909亿元人民币，回收资金带动新项目投资额超4400亿元，市值即将突破千亿元门槛。
另外，我国公募REITs底层资产类型不断丰富。据统计，目前已上市项目涵盖高速公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多个类型，旅游、消费基础设施REITs蓄势待发。当前，基金管理人和投资者群体不断壮大，一批REITs行业组织正在逐步形成。
IPG中国首席经济学家柏文喜对《》记者表示，公募REITs试点三年以来，涵盖范围不断扩大，工作指引和细则逐步推出和完善，合格投资者准入范围不断拓宽，对于底层资产的回报率门槛也逐步降低，从而推动了公募REITs市场规模的迅速扩容与交易活跃度，为这一金融细分领域的未来发展与完善提高打下了良好的基础。
总体来看，公募REITs在我国宏观经济体系中作用愈发重要。吴进辉强调，公募REITs有利于盘活存量资产，促进投融资良性循环，降低企业资产负债率，化解政府债务风险，是支持实体经济，促进可持续高质量发展的重要工具。
对于资本市场来说，REITs是投融资机制的重大创新，是加快构建多层次资本市场的必然要求，能够促进金融支持实体经济。对于投资者来说，REITs是介于股债之间的品种，丰富了大类资产配置，可以作为中长期品种持有，使投资者享受底层不动产的分红和增值收益。
但在取得亮眼成绩单的同时，公募REITs二级市场表现却有所波动。今年以来，公募REITs二级市场价格处于下跌态势，跑输市场的同时部分跌破发行价。
谈及背后原因，吴进辉指出，公募REITs这轮深度下跌是多方面的综合因素，既有脆弱情绪释放，流动性不足，也有资产业绩波动，根本上是市场价值回归。价格下跌，投资者预期和信心受损，加大抛售和止损行为，形成负反馈，导致REITs赚钱效应大大下降。这些因素既有短期问题，也有中长期矛盾，建议投资者理智看待。
展望未来，吴进辉分析，随着市场价格的逐步下跌，REITs的分红水平提高和长期配置价值凸显，但投资者仍需要保持谨慎态度，短期可能仅有结构性机会，预计今年三季度末市场会逐步企稳。建议投资者密切关注行业经营情况和债券市场走势，如若债市开始调整，部分资金可能回流到REITs市场，增加做多机会。
首批扩募正式完成，我国公募REITs迈向深水区
公募REITs上市两周年之际，首批扩募项目迎来了真正落地。6月16日，首批四只公募REITs扩募项目正式上市，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。
其中，“中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”（下称“普洛斯REIT”）和“华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金”（下称“张江REIT”）扩募份额于上海证券交易所上市，“红土创新盐田港（000088）仓储物流封闭式基础设施证券投资基金”（下称“红土创新盐田港REIT”）和“博时招商蛇口（001979）产业园封闭式基础设施证券投资基金”（下称“博时蛇口产园REIT”）的扩募份额在深圳证券交易所上市交易。
据悉，首批两单在深交所上市的REITs扩募项目均上市近两年，整体运行平稳，治理结构健全，具备较好的扩募条件，此次扩募共募集资金16.59亿元人民币。博时蛇口产园REIT此次扩募购入资产为位于深圳市光明高新园区的招商局智慧城（光明科技园）科技企业加速器二期项目，红土创新盐田港REIT此次扩募购入资产为位于深圳市盐田港综合保税区内的世纪物流园项目。
而首批两单在上交所上市的REITs扩募项目，此次扩募发售募集资金总额约34.06亿元人民币。普洛斯REIT此次扩募资产为普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心，扩募完成后产品持有仓储物流园区可租赁面积达到约116万平方米。张江REIT此次扩募拟购入的基础设施项目为位于张江科学城区域内张润置业持有的张润大厦，通过此次扩募交易，原始权益人实现净回收资金将继续用于张江地区的产业园区投资建设，包括在线新经济生态园、卡园、集成电路设计产业园等若干重点项目。
早在2022年5月，交易所就发布了《新购入基础设施项目指引（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产。其中明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求和扩募发售相关安排，强调扩募相关要求与首次发售一致，指出推出REITs扩募机制，有利于REITs通过增发份额收购资产、开展并购重组活动、进一步促进投融资良性循环。
如今仅过去一年，首批扩募项目就已迎来集体上市交易，取得十足进展。全国工商联房地产商会商业地产工作委员会副会长周以升公开表示，扩募机制将利于盘活存量资产、提升企业经营模式、优化投资组合、增加资本市场活跃度。结合境外公募REITs发展经验来看，建立扩募机制是公募REITs市场迈向成熟的重要标志之一。
扩募是REITs产品的重要特性，是市场建设不可缺少的重要环节。吴进辉称，“扩募可以加大市场供给，健全正向激励机制，形成优胜劣汰的市场化机制，真正实现盘活存量资产，形成投融资的良性循环。首批扩募的完成也完善了扩募的制度和流程，为后续扩募项目提供了可借鉴和复制的经验，目前已有多支上市REITs拟开展扩募工作。”
万亿蓝海未来可期
在柏文喜看来，公募REITs的发展旨在盘活有效资产存量，以激活基础设施、产业园、保障房与保租房、商用物业的投融资与可持续发展，促进多层次资本市场建设的同时，还为投资者提供更丰富的投资选择，与参与基础设施和房地产建设领域建设、分享发展成果的机会。
“当前，我国已初步探索出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。”吴进辉指出，公募REITs正当其时，我们要探索中国特色REITs发展路径，加强顶层设计，把握时代机遇，进一步推动市场发展，助力中国式现代化。
在顶层设计上，业内人士认为要加大政策支持力度，推动公募REITs市场的快速发展。吴进辉建议，要进一步完善市场配套政策和信息披露机制，简化发行流程和完善扩募机制；试点范围进一步扩容，如地产、新基建、数字经济等领域；在经济转型发展和高技术产业领域实现新突破。
“希望国家能够明确REITs税收等方面的优惠。相关机构尽快出台一定政策，简化REITs架构。目前的公募REITs还是套用了公募基金+ABS的两层架构，但是香港以及国外的经验让我们看到更简单成本更低的架构是完全可行的。”三盛资本投资总监李超对《》记者表示。
“建议加强宣传和教育，提高投资者对于公募REITs的认知和理解程度。”农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅对《》记者表示。吴进辉进一步分析，建议国家加快培育中长期配置型投资者，引导和鼓励FOF产品、养老保险、地产基金和产业资本等进入市场，尽快推出REITs实时指数和成立指数基金ETF等。
在人才建设和平台培养上，吴进辉建议，要重视REITs专业人才的培养，鼓励高校设置REITs相关专业，建立全国性质、区域性质、不同行业的投资者生态圈，使REITs投资蔚然成风。同时，相关部门可以成立REITs专业的基金子公司，加强管理人的运营管理水平，培养一批具有引领和示范作用的头部资产和投资平台。
“另外，相关部门要强化风险管理，确保公募REITs市场健康稳定发展。”北京市京师律师事务所高级合伙人陈振辉接受《》记者采访时指出。吴进辉称，二十大报告把“安全”提到了重要战略地位，REITs在快速发展的同时也要警惕各种“黑天鹅”和“灰犀牛”事件，及时预警和出台相关监管措施，保护原始权益人、投资者、中介机构等多方利益，为REITs市场的平稳健康发展保驾护航。
冰封三尺非一日之寒，我国REITs市场仍处于试点阶段，市场制度和机制仍需要持续探索和完善。展望未来，吴进辉坦言，我国基础资产类型丰富，公募REITs是万亿的蓝海市场，发展前景广阔，也必将行稳致远。
